作者：数字治理研究
数字发展全球研报第二卷第38期（2024/9/23-2024/9/29）
本期综述有关REITS与数字资产相结合相关信息梳理，供参考。
一、结合与意义
REITs（房地产投资信托基金） 产融结合的成功模式在于通过资产、专业管理、拓宽融资渠道、增强市场流动性和政策支持等多方面的协同作用，以期实现不动产市场与金融市场的有效对接，为经济发展和投资者创造价值。
一是可以实现资产优质化与专业管理结合。REITs 通常会选择优质的不动产资产，如商业地产、基础设施等。这些资产具有稳定的现金流和增值潜力。很多资产数字化的方式已经渐趋成熟，但是目前退出渠道中，REITS可能能够兼具创新性与合规性，是一种实现优质资产创新与合规保障相结合的模式。
二是拓宽融资渠道拓宽与提升资本效率。对于不动产项目的原始权益人来说，REITs 提供了一种新的融资渠道。通过将成熟的不动产资产打包上市，原始权益人可以快速回笼资金，降低资产负债率，优化财务结构。数字资产一方面通过技术措施和技术装置能够将更多的权益和资产实现数字化流通，另一方面与REITS结合也可能促进金融体系本身的创新与活力，提升资本效率。
三是推进政策支持与促进行业规范发展。许多国家和地区都出台了支持 REITs 发展的政策法规，为 REITs 的产融结合创造了良好的政策环境。这些政策包括税收优惠、监管规范等方面。区块链技术应用推广以来，其与房地产资产和权益的结合和创新就没有停止过，而随着近年来全球金融体系创新和区块链技术应用的不断成熟，尤其是数字经济与实体经济深度融合，使REITS与数字资产的结合，可能会进一步促进政策与行业发展的更有效结合和行业规范发展。
二、探索与方式
REITs与数字资产相结合方式，主要包括新型数字资产和构建WEB3创新资产方两面。
1、数据中心、电信基础设施和智能物流仓储设施等传统数字化资产作为REITS底层资产是相对常见和典型的类型。
数据中心。随着数字化时代的发展，数据中心的需求持续增长。数据中心具有期限长、租期稳定、迁移成本巨大、客户质量高的特点，能够带来可持续的、稳定的经营活动现金流，符合REITs的基础资产要求。数据中心需求主要集中于第三产业，其收益主要来自于为企业和机构提供服务器托管、云计算等服务的租金收入；另一方面，数据中心的建设和运营需要大量的资金投入，通过 REITs 可以实现资产的证券化，吸引更多的投资者参与，为数据中心的发展提供资金支持。
通信铁塔等电信基础设施。通信铁塔等电信基础设施是数字化通信的重要支撑。这些资产通常具有长期稳定的租赁合同，现金流较为可靠。将其作为 REITs 的底层资产，可以整合分散的电信基础设施资源，提高资产的运营效率，同时为投资者提供稳定的收益回报。
智能物流仓储设施。在电商快速发展的背景下，智能物流仓储设施的需求不断增加，这类资产通过数字化技术实现智能化管理，提高仓储效率和服务质量。其收入来源主要包括仓储租金、物流服务费用等。作为 REITs 底层资产，智能物流仓储设施可以借助金融市场的力量，扩大建设规模，提升行业竞争力。
2、探索与地产相结合的Web3资产形式，可能需要从多方面着手。
数字化产权与通证化。将地产产权中传统权能中未涉及的权益进行数字化，通过区块链技术发行代表部分权益的通证。这些通证可以在 Web3 生态系统中进行交易和转让，实现地产相关资产的流动性提升。例如，一个商业地产项目创意价值相关的权益可以被分割成若干通证，投资者可以根据自己的资金实力购买相应份额的通证，从而参与地产相关投资。同时，通证化还可以实现产权的清晰界定和追溯，降低交易成本和风险。
智能合约与自动化管理。利用智能合约技术，为地产相关权益交易和管理制定自动化的规则和流程。智能合约可以自动执行租金支付、合同续约等操作，提高交易的效率和透明度。在物业管理方面，智能合约可以实现费用的自动收缴、设施维护的自动安排等功能，降低管理成本。此外，智能合约还可以根据预设的条件触发特定的事件，如在租金逾期时自动启动违约处理程序。
去中心化金融（DeFi）与地产融资。在合法合规的条件下，结合 DeFi 平台，为地产项目提供新的融资渠道。通过发行基于地产资产的抵押借贷通证，地产开发商或投资者可以在 DeFi 平台上获得资金支持。同时，投资者也可以通过参与地产抵押借贷获得收益。此外，还可以利用 DeFi 的流动性挖矿等机制，激励用户参与地产相关的金融活动，提高资产的流动性和价值。
虚拟现实（VR）与地产展示。利用 VR 技术，为地产项目提供沉浸式的展示体验。潜在投资者可以通过 VR 设备远程参观地产项目，了解其布局、设施和周边环境。这不仅可以提高地产项目的营销效果，还可以为投资者提供更全面的信息，降低投资决策的风险。同时，VR 技术还可以与区块链技术结合，实现地产项目的数字化孪生，为资产的管理和交易提供更直观的参考。
社区治理与共同决策。建立基于 Web3 的地产社区，让投资者和用户共同参与地产相关项目的治理和决策。通过去中心化的自治组织（DAO）形式，投资者可以对地产相关项目的重大事项进行投票表决，如物业管理、设施升级等。社区成员还可以通过贡献知识、资源和劳动力等方式，共同推动地产项目的发展，实现价值共创和共享。
数据驱动的决策与评估。利用区块链技术实现地产数据的安全存储和共享，为投资者提供更准确、透明的市场信息。通过分析地产交易数据、租金数据、用户行为数据等，可以建立更科学的地产评估模型，帮助投资者做出更明智的投资决策。同时，数据驱动的决策还可以优化地产项目的运营管理，提高资产的价值和收益。
三、策略与实践
加强资产筛选与整合。挑选具有稳定现金流和增长潜力的数字资产，如数据中心、通信基础设施，以及与WEB3结合的创新资产等。这些资产通常具有长期的租赁合同和可靠的收入来源，符合 REITs 对底层资产的要求；对数字资产进行整合，形成规模效应。可以通过收购、合并等方式，将多个分散的数字资产组合成一个大型的 REITs 资产包，提高资产运营效率和市场竞争力。
重视专业管理与运营。组建包括技术、法律、产业、金融等专业人士参与的管理团队，最好具备较为长期的数字资产领域的专业知识和经验。管理团队负责资产的日常运营、维护和升级，确保数字资产的稳定运行和持续增值；引入先进的数字化管理技术，如物联网、大数据分析等，提高资产的管理效率和服务质量。通过实时监测资产的运行状态、优化资源配置等方式，降低运营成本，提高收益水平。
恰当运用金融创新与融资渠道。拓展利用金融创新工具，为 REITs 与数字资产的结合提供更多的融资选择。如可以发行数字资产支持的证券（ABS）、区块链债券等，吸引更多投资者参与；拓展融资渠道，与传统金融机构和新兴金融科技公司合作。通过银行贷款、债券发行、股权融资等方式，筹集资金用于数字资产的收购、建设和运营。
重视风险管理与合规运营。建立完善的风险管理体系，对数字资产的市场风险、技术风险、法律风险等进行有效识别和管理。通过分散投资、风险对冲等方式，降低投资组合的风险水平；遵守相关的法律法规和监管要求，确保 REITs 与数字资产的结合在合法合规的框架内进行。加强与监管机构的沟通与合作，及时了解政策动态，调整业务策略。
四、风险与挑战
资产估值逻辑需要重构。数字资产市场相对较新且变化迅速，其价值受到技术发展、市场需求、竞争态势等多种因素影响。如数据中心的价值可能因云计算技术的进步、新的数据存储需求或竞争对手的出现而发生较大变化。这使得准确评估数字资产作为 REITs 底层资产的价值变得困难。
另外，传统的不动产估值方法在评估数字资产时可能并不完全适用。数字资产具有独特的技术特性和商业模式，需要开发新的估值模型和指标。如对于数据中心，除了考虑地理位置、建筑面积等传统因素外，还需要考虑服务器容量、网络带宽、能源效率等数字资产特有的因素。
技术风险与安全性。数据中心、通信网络等数字资产需要高度可靠的技术设备和系统来确保其正常运行。技术故障、黑客攻击、自然灾害等都可能导致数字资产的中断或损坏，从而影响 REITs 的收益。例如，一次大规模的网络攻击可能使数据中心瘫痪，导致租户流失和租金收入减少。
数字资产通常涉及大量的敏感数据，如客户信息、商业机密等。数据泄露或安全漏洞可能给数字资产的所有者和使用者带来严重的法律和声誉风险。REITs 投资者也会对数字资产的安全性表示担忧，这可能影响他们的投资决策。
监管需要融合与协调。不同国家和地区对数字资产的监管政策存在差异，且监管框架仍在不断演变。这给 REITs 与数字资产的结合带来了不确定性。例如，某些国家可能对数字资产的发行、交易和持有有严格的限制，这可能影响 REITs 对数字资产的收购和运营。
数字资产涉及多个监管部门，如金融监管机构、电信监管机构、数据保护机构等。不同部门之间的监管目标和政策可能存在冲突，需要进行有效的协调和合作。这增加了 REITs 与数字资产结合的监管复杂性和成本。
市场接受度与投资者教育。与传统的不动产相比，数字资产对于大多数投资者来说仍然比较陌生。投资者可能对数字资产的特点、风险和收益缺乏了解，从而对投资数字资产 REITs 持谨慎态度。例如，一些投资者可能担心数字资产的技术复杂性、价值波动性和监管不确定性。
为了提高市场对数字资产 REITs 的接受度，需要加强投资者教育，向投资者普及数字资产的基本知识、投资风险和收益特征。金融机构和监管机构可以通过举办研讨会、发布投资者指南等方式，提高投资者认知水平和风险意识。
